近年来，司法审判实践中推动“类案同判”的力度不断加大，“类案同判”对于案件当事人来讲，是维护其合法权益的现实需求，对于国家和社会而言是保障法治统一的必然要求。通过对类案裁判进行归纳和提炼，探究类案审理的思路，是对相关法律问题进行研究的重要方法。

业主撤销权作为所有权人物权保护的方式之一，是在业主大会或业主委员会决议存在违反法定程序或侵害业主合法权益的情况下司法救济的重要手段。本文通过检索2020-2022年上海法院对业主撤销权纠纷案件的公开裁判文书，总结业主撤销权案件的特点和裁判要点，同时对相关争议焦点作出梳理和分析。

一、 大数据分析

（一）检索条件

时间区间：2020年1月1日—2022年12月31日

数据来源：威科先行法律信息库

地域范围：上海市

审理程序：一审、二审、再审

案由：业主撤销权纠纷

（二）检索结果

根据上述条件进行检索，从上述数据库中一共检索到裁判文书438份，其中：判决书246份，裁定书有189份，调解书1份，通知书有2份。（以上数据于2023年2月25日从上述数据库获取）

（三）审理结果分析

1、一审裁判结果分析

通过对一审裁判结果的可视化分析可见：业主撤销权纠纷案件原告胜诉或部分胜诉的比例较低，调解成功比例极低。

2、二审裁判结果分析

通过对二审裁判结果的可视化分析可见：业主撤销权纠纷案件二审改判比例较低。

3、再审裁判结果分析

根据检索结果显示：再审裁判结果均为维持原审判决。

根据以上数据显示，业主撤销权纠纷案件存在以下几个比较明显的特点：

（一）  矛盾冲突尖锐、调解成功比例极低。

鉴于业主撤销权诉讼的对象为业主大会或业主委员会的决议/决定，因此在案件审理过程中，作为被告的业主委员会很难与原告达成和解，同时调解率极低的数据也反映了业主撤销权纠纷案件中原被告的矛盾较为尖锐的现实。

（二）  原告胜诉或部分胜诉比例较低。

从业主撤销权纠纷案件的裁判结果看，原告胜诉或部分胜诉的比例较低。一方面，业主撤销权纠纷案件提起的门槛较低，且存在不同原告就同一决议/决定重复诉讼的情况；另一方面，原告往往仅从自身了解的情况提起诉讼，诉讼前对业主大会或业主委员会决议/决定产生的过程及细节并不了解。同时原告对相关规定的理解也不存在一定的偏差。综合上述原因，造成了原告胜诉或部分胜诉比例较低。

（三）  二审改判比例较低。

在业主撤销权纠纷案件审理过程中，由于业主大会或业主委员会决议/决定产生的相关过程资料一般由被告提供，相关案件事实在一审中已经查明，很少出现一审事实不清的问题，原告在二审中也很少能提供法律意义上的新证据，二审中往往仅就相关法律适用问题双方持有不同的意见。因此，业主撤销权纠纷案件二审改判比例较低。

二、争议焦点分析

《民法典》第280条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该规定为业主撤销权纠纷案件提供了法律依据。但鉴于业主大会或业主委员会的决定适用的对象往往系全体业主，上述规定过于原则，未能就侵害业主合法权益作出进一步的明确。由此，在司法审判实践中，在已经查明相关事实后如何把握和认定成为了双方当事人争议的焦点。笔者从上海法院近三年审结的典型案例角度，就业主撤销权纠纷案件中相关争议焦点作如下分析。

（一） 业主撤销权的对象和行使期限

根据《民法典》280条第二款的规定，撤销权的行使对象是业主大会和业主委员会作出的决定。那么业主大会和业主委员会作出的决定是否都可以成为业主撤销权行使的对象呢？事实上并非如此，其中较为典型的有：1、因选任、罢免业主委员会委员发生纠纷的；2、业主委员会根据业主大会决议作出的执行行为；3、业主委员会的内部决议。

1、因选任、罢免业主委员会委员发生纠纷的

对业主委员会选举进行指导、管理、监督是政府相关部门的职权范围，而业主撤销权是基于业主所享有的建筑物区分所有权，在业主大会、业主委员会所作出的决定侵害了业主对其专有部分所享有所有权或者对专有部分以外的共有部分所享有的共有和共同管理的权利时，赋予业主以起诉的方式行使撤销权予以救济。因此，业主大会选举中的事宜应当向有关行政主管部门寻求解决，其诉讼请求不属于人民法院受理民事案件范围。——参考案例：（2021）沪02民终4119号

2、业主委员会根据业主大会决议作出的执行行为

业主委员会作为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定的事项。对于业主委员会根据业主大会决议作出的具体工作行为不属于业主撤销权的行驶对象，如根据业主大会决议或授权，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同；与相关施工单位签订施工合同等。——参考案例：（2021）沪01民终13674号、(2020)沪01民终1973号

3、业主委员会内部决议

业主委员会在履行职责过程中，除对业主具有约束力的决议外，还存在业主委员会内部决议，如召开业主大会的决议、就某事项提交业主大会表决的决议，这些决议本身对业主不具有法律约束力，因此不属于业主撤销权行使的对象。——参考案例：（2021）沪01民终9874号

这里需要特别提示是：业主撤销权应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。以上一年期间为除斥期间，并非诉讼时效，不发生中止、中断或者延长的法律效力，一般情况下起算时间以决定公告之日起算。除斥期间过后，撤销权消灭。

（二） 举证责任的分配

就业主撤销权纠纷案件中举证责任分配问题，上海市第一中级人民法院在《类案总结：业主撤销权案件的审理思路和裁判要点》一文中有较为具体的概括：

1、在实体权益撤销权纠纷中，业主应当举证证明其实体权益因业主大会或业主委员会决议而受到侵害。业主大会或业主委员会也可针对业主的举证，举证证明其作出的决议是出于维护全体业主共同利益的需要，以及对包括原告在内少数业主的权益影响降到了最低或给予了合理补偿。

2、在程序权益撤销权纠纷中，因程序性相关证据材料一般由业主委员会制作或保管，故业主通常只需提出业主大会或业主委员会决议存在瑕疵的初步证据，业主大会或业主委员会应当对自身所作决定的程序合法性进行举证。

（三） 程序上违反法律规定的认定问题

在业主撤销权纠纷案件中，业主大会和业主委员会决定违反法律规定的程序系原告主张撤销的主要理由之一，而程序性问题又主要体现在以下几个方面：

1、业主大会召开的程序是否合法

（1）  各阶段期限要求

业主大会召开至少要经过发布召开公告、表决票送达、计票和决议公告，而以上各阶段根据小区《议事规则》的规定，均设置一定期限要求。以上海市《议事规则》示范文本为例，业主大会的召开应提前15天发布公告、表决票需要提前发放等。违反上述期限要求的业主大会决议面临可能被撤销的风险。

（2）  表决票的送达、微信等新送达方式问题

在小区《议事规则》中对于表决票的送达一般都有着较为明确的规定。以上海市《议事规则》示范文本为例，表决票的送达一般分为三种方式： = 1 \* GB3 ①当面送达， = 2 \* GB3 ②邮寄送达， = 3 \* GB3 ③投入信箱或房屋内。而对于其中 = 2 \* GB3 ② = 3 \* GB3 ③种方式需要二个以上业主或居民委员会的证明，且需要在物业管理区域内发布送达公告。如未向全体业主送达表决票，且该情况下将可能影响表决结果的，该业主大会决议将很可能被依法撤销。——参考案例：(2020)沪01民终11488号。

另外，由于表决票送达问题一直是业主大会召开过程中比较繁琐的事宜，同时随着近几年即时通讯等工具的发展，不少小区在业主大会召开过程中采用了电话征询意见、微信送达等方式。而这些送达方式往往在《议事规则》中未有体现，且本身也存在真实性难以判断的问题，因此，在《议事规则》未有规定的情况下，总体而言对于新送达方式的运用，法院采取了审慎的态度。——参考案例：(2021)沪0110民初22618号

2、是否达到了“多数”的要求

（1）  三分之二以上参与表决的认定——《民法典》实施后的新问题

《民法典》第278条明确规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。而对于参与表决的认定在一段时间内成为了争议的焦点，存在不同的观点。

观点一：应当按照表决票回收的数量作为参与表决数量的认定；

观点二：延续此前的做法，在《议事规则》对未反馈意见的表决票认定有明确规定的情况下，表决票的发放数量作为参与表决数量的认定。

在《民法典》实施后，由于尚未有相关判决，部分政府主管部门倾向于观点一，而要达到回收三分之二以上的表决票，在多数小区很难实现，因此在一段时间内业主大会召开的难度迅速上升。

目前上海法院的相关判决支持观点二，一定程序上确保了业主大会的正常召开。——参考案例：(2022)沪02民初16号

（2）“视为同意”或“视为同意多数意见”问题

为保障业主大会能够顺利召开，不少小区在业主大会表决时采用了“视为同意”或“视为同意多数意见”的做法。从一般判例来看，要确保上述做法的有效性，“视为同意”或“视为同意多数意见”的条款应当在的《议事规则》中明确约定，不能采用仅仅通过业主大会公告或在表决票中备注的方式——参考案例：(2021)沪02民终1810号

同时，在对“视为同意多数意见”的认定上，由于业主大会决议采用的是“双多数”通过，即人数和面积均应为多数，因此，在援引“视为同意多数意见”时，仍应坚持“双多数”，不能简单将“人数多数”视为多数意见。——参考案例：(2021)沪0112民初35696号

（3） “双多数”如何认定

根据《民法典》第278条的规定：业主大会决议采用“双多数”通过，具体为面积多数和人数多数。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条有着明确的规定。这里需要提示的是：对于人数认定，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

这里需要强调的是：虽然业主大会或业主委员会决议的程序问题有着较为明确的法律及自治文件的规定，业主委员会也应当严格遵守相关规定，但法院在作出撤销判决时仍会考量程序瑕疵是否足以对决议结果产生实质影响。对于存在一定程序瑕疵但不足以影响其有效性的决议，法院一般不予撤销。这也可以理解为什么有些案件中，原告提供了行政部门认定程序违规的证据，但法院并未撤销相关决议。——参考案例：(2020)沪01民终5040号

（四） 侵害业主合法权益的认定问题

业主大会或业主委员会的决定对全体业主具有法律拘束力，业主以其合法权益被侵犯为由主张撤销业主大会或业主委员会决定的，其所主张受侵害的权益应该是明确和具体的。笔者认为所侵害的权益又可分为专有权和共有权。

1、侵害业主专有权的情形下，无论业主大会或业主委员会决定是否符合法定程序，一般应予以撤销。如对于登记在业主名下的地下车库的停车位，业主大会或业主委员会的决定不得侵犯地下车位所有权人的合法权益；业主大会或业主委员会的不得决定将业主专有的绿地拓展为小区共用停车位等。

2、对于业主享有共有权及共同管理权，业主大会或业主委员会决定是否符合法定程序系审查的重点。如选聘物业服务企业、制定小区停车管理制度等；同时，相关决定是否违背公平原则进而侵害业主享有的共有权也是应当考量的因素。——参考案例：(2021)沪0115民初16943号

综上，相较于违反法定程序的判断，对于侵害业主合法权益的认定较为复杂，也没有十分具体的法律规定。笔者认为《议事规则》、《管理规约》等小区自治文件中的相关规定应当作为认定业主合法权益是否受到侵害的重要依据或参考。

（五） 有待进一步明确的问题

在笔者代理业主撤销权纠纷案件过程中发现，随着社会的发展及社区形态的演变，在以前似乎不太关注的问题，现在凸显出来。这些问题要么是相关法律规定不明确，甚至是法律规定和政府指导意见相矛盾，要么存在司法救济上的障碍，本文截取其中两个关注较多的问题予以分析。

1、车位面积是否计入投票权

对于车位面积是否计入投票权问题，看似法律规定十分明确，但现实操作却十分纠结。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的车位应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分。如果属于专有部分，那么似乎理所当然应当纳入投票权。但对于该问题，上海市在《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>若干意见》中明确的规定（沪府发〔2016〕94号）：对于可以办理产权登记的车位，小业主持有的停车位面积计入专有部分面积，建设单位持有的停车库面积不计入专有部分面积。

现有司法实践，基本遵循了上述意见，即建设单位持有的停车库面积不计入专有部门面积，不享有投票权——参考案例：(2021)沪0114民初22639号。但上述《若干意见》的有效期至2021年9月30日，此后上海市未就该问题作出进一步规定。同时，全国其他省市的个案判决中存在将开发商（建设单位）持有的车位面积计入专有部分面积，赋予表决权的情况。

2、少数业主的权利保障问题

现实中，不少小区属于不同类型、性质房屋的混合社区，如多层、小高层和别墅、住宅和商铺等，根据相关物业管理规定，不同类型、性质的房屋可以采用不同的物业费标准，但在确定小区物业费标准和选聘物业服务企业的业主大会决议表决中，全体业主系对整体物业费标准和方案进行表决，而不是某一类型、性质的房屋的业主对该部分房屋的物业费进行表决，因此客观上存在少数业主“被表决”的情况，尤其是商业部分的业主往往对其物业费标准没有实质性发言权。

现有司法实务中，审判法官也很难判断相关物业费标准是否存在不合理的情形，进而撤销一个程序合法的业主大会决议。虽然相关物业管理规定允许在符合一定条件下申请将物业管理区域调整为两个或者两个以上物业管理区域，但绝大部分小区很难符合要求的条件。——参考案例：（2021）沪0113民初3264号（一审）、（2021）沪02民终9833号（二审改判）。

三、结语

业主撤销权纠纷往往涉及小区公共事务的处理，最终的审理结果将事实上对全体业主产生影响。同时小区公共事务的管理一方面体现社区自治原则，另一方面又有较强的行政指导色彩，涉及居委会、街道/镇，最终的判决结果也一定程序上影响社区治理。因此，对于业主撤销权的规制应当予以进一步明确，对于新出现的问题亦应当予以充分研究。